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| (사진제공=법무법인 바른) |
최근 신한카드가 채무자에 대한 재산조사 과정에서 착오가 있었음에도 불구하고, 강제경매에 나서 경매를 낙찰 받은 사람이 피해를 입은 사례가 뒤늦게 밝혀졌다는 소식이 전해졌다. 더군다나 신한카드 측은 경락인의 손해에 대한 담보책임이 명백히 있었음에도 불구하고, 채무자가 면책됐다는 이유로 자신들도 담보책임에서 면책돼야 한다고 주장한 사실이 드러났다.
이러한 주장은 법원에 받아들여지지 않았다. 경매에 있어 채권자에 대한 담보책임은 채무자에 대한 담보책임과는 독립돼 있지만, 그 추궁의 순서만 1순위ㆍ2순위로 나눌 뿐, 채무자(A씨)가 면책됐다고 해서 채권자(신한카드)의 담보책임도 면제되는 것은 아니라는 것이 법원의 판단이다.
법무법인 바른의 윤경 변호사는 “실제 부동산경매분야에서는 부동산 등기부상의 권리관계를 착각하거나 권리분석을 잘못함으로써 예기치 못한 손해를 보는 경우가 자주 발생하는데, 특히 최선순위 가처분이나 최선순위 가등기의 경우 주의를 요한다”고 하면서 “최선순위 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 있음에도 경매절차를 진행하여 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 않은 채 매수인에게 인수되는 것이고, 매각대금 납부 후 매각부동산에 관해 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되면 매수인(경락인)은 소유권을 상실하게 되므로, 부동산 가등기 여부를 정확하게 파악해 두는 것이 추가적인 분쟁예방을 위해 필수적”이라고 설명했다.
사실관계는 이러하다. 신한카드의 채무자였던 A씨는 2004년 5월경 B씨와 제주도 소재 소유 토지의 지분에 대해 매매계약을 원인으로 하는 ‘소유권이전청구권 가등기’를 마쳤다. 가등기가 된지 8년이 지난 2012년 9월, 신한카드는 A씨에 대한 채권추심에 들어갔다. 이에 제주지방법원으로부터 집행권원을 부여받아 A씨에 대한 3100만원 상당의 강제경매를 신청, 경매법원은 강제경매 신청 10여일 후 강제경매 개시를 결정했다.
부동산경매 과정에서 경매법원은 C씨에 최고가 매각허가 결정을 내리며, 낙찰대금 납부에 이어 C씨 명의의 소유권이전 등기가 완료됐고, 이 과정에서 신한카드 측은 1700여만 원의 배당금을 받았다. 이후 B씨는 자신이 가등기를 걸어놓은 이 토지 지분이 타인에 의해 소유권이전 등기가 됐다는 사실을 뒤늦게 파악, 해당 토지 지분에 관해 확정판결을 받아 가등기에 근거한 본등기를 완료하며 C씨의 소유권이전 등기가 말소되게 됐다.
실제 해당 부동산경매분쟁은 지난 2015년 발생한 사안이다. 그럼에도 불구하고 뒤늦게 주목을 받는 이유는 자신들의 착오로 인해 경락인이 손해를 본 점에 대해 책임을 사실상 면하려 했던 태도에 대해, 국내 대형 신용카드사로서 따끔한 지적을 피할 수 없는 상황이다.
만약 신한카드가 강제경매에 붙일 목적물이 채무자의 소유라는 점에 이의가 없는지 여부에 대해 재산조사 과정에서 제대로 파악했다면 발생하지 않았을 사건이라는 해석이다. 또한 부동산경매분야에서 법률적 조력의 적극적인 활용이 필수적임을 보여주는 단편이다.
윤경 변호사는 “일반적으로 부동산경매절차에 대해 부딪쳐 보기도 전에 지레 어렵다는 선입견을 가지는 경우가 많다”며 “물론 다양한 쟁점이 발생할 여지가 다분하지만 적절한 조언과 조력을 통해 충분히 권익보호가 가능한 분야이면서도 더 나아가 훌륭한 재테크 수단이 될 수도 있다”고 조언했다.
이와 관련해 지난해 윤경 변호사는 오랜 세월 동안 서울중앙지방법원에서 법관으로서 민사집행 분야에 관심을 가지고 활동해 온 경력을 살려 한국사법행정학회 민사집행실무총서 시리즈 제1탄으로서 ‘부동산경매(1), (2)’를 발간하기도 했다. 이를 통해 부동산경매를 경매의 신청, 경매의 준비, 경매의 실시, 매각허부의 절차, 배당절차 등 5단계로 나누어 단계별로 실무상 문제되는 주요내용을 체계적이고도 일목요연하게 해설, 최신의 판례와 법령을 기본으로, 법원실무제요나 주석서에서는 찾아보기 어려운 다양하고 생생한 실무상의 쟁점을 명쾌하게 정리ㆍ분석했다.
