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정당하게 임대차계약기간이 만료되었고 해지통고 등을 거쳐 해지가 이루어졌다거나 경매에서 낙찰을 받을 당시 대항력이 없는 경우, 법적으로 인정되지 않는 유치권으로 점유하는 경우 등에서도 퇴거를 해주지 않고 계속해서 버티는 점유자로 인해 골머리를 앓는 건물주들이 많다.
이러한 경우에는 함부로 권리 없이 점유를 하고 있는 세입자 등을 내보려는 목적으로 강제력을 행사한다면 오히려 자신이 형사고소를 당할 수도 있기 때문에 주의해야 하고 합법적으로 명도집행을 시도하기 위한 집행권원을 취득할 필요가 있다.
명도 강제집행을 하기 위한 집행권원을 받는 방법으로는 기본적으로 명도소송을 통해 판결이나 판결과 동일한 효력을 취득하는 절차가 있는데 간혹 명도소송이 제기된 것만으로도 퇴거를 한다거나 재판이 내려지기 전에 조정이 성립되는 경우도 있다.
또한 꼭 명도소송이 아니라고 하더라도 경매를 통해 건물을 낙찰 받았을 때에는 낙찰대금 납입 6개월 전까지 부동산인도명령을 신청하는 방법도 있고 점유자와 일정부분 양보를 하여 합의가 된다면 제소전화나 임대차분쟁조정위원회를 통해 판결과 같은 효력을 받을 수도 있다.
이후에는 집행관과 추가적인 인력을 동원해서 명도강제집행을 실시해야 하는데 강제개문 등도 가능하지만 이를 시도할 때 점유자의 격렬한 저항이나 시설물의 분리, 해체 등의 곤란함과 같은 문제로 여러 차례 시도를 해야 하는 경우도 있다.
추가로 임차인 등과 같은 점유자를 퇴거시키는데 명도소송의 핵심적인 목표이기도 하지만 그와 관련하여 부수적으로 함께 대응을 해야 하는 문제들도 있기 때문에 간과하지 말아야 한다.
함께 대응을 해야 하는 문제들에 대해 법무법인 혜안 명도임대차센터의 조언에 따르면 우선 명도소송이 진행되는 도중이나 이후에 새로운 점유자가 점유를 하고 버틴다면 최악의 경우 새로 소송을 해야 할 수 있기 때문에 그를 방지하기 위해서 점유이전가처분신청을 잊지 말아야 한다고 하였다.
또한 상가권리금 회수기회방해금지 규정이 존재함에 따라 혹시라도 감정적으로 상가임차인의 권리금회수를 정당한 이유 없이 방해하지 말아야 손해배상을 피할 수 있으며 그 동안 받지 못한 월세나 관리비 등의 청구, 점유자의 불법적인 행위에 한 손해배상, 원상회복청구 등도 잊지 말아야 한다고 하였다.
누군가가 자신의 건물 등을 권리 없이 점유하고 있다면 그 자체로 인한 심적, 경제적 손해는 물론 그 기간 동안 해당 부분을 활용해서 얻을 있었던 이익을 얻지 못하여 결국 추가적인 손해가 발생하는 격이 되기 때문에 각 상황에 따라 적절한 대응 방안을 미리 염두에 두고 있어야 할 것이다.
