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| 강남부동산아카데미의 정철우 원장.(사진제공=강남부동산아카데미) |
경기 불황이 지속되며 은행 금리는 바닥을 헤매고 있다.
투자처를 정해야 하는 부분에서 많은 고민을 해 본 경험이 있는 이라면 한번쯤 NPL 부실채권이라는 말을 들어본 적이 있을 것이다.
이전까지만 해도 기관투자가들의 독무대로 불리던 NPL시장에 개인투자자 참여가 늘어나면서 전국적으로 사설 NPL 교육기관이 우후죽순 들어섰다.
하지만 지난해 7월 25일부터 대부업법이 개정 시행됨으로 인해 좋은 교육기관과 부실한 교육기관들이 구분되어지고 있다.
♦실적으로 말하라
서울 서초구에 위치한 강남부동산아카데미(원장 정철우)는 NPL(Non Performing Loan) 부실채권 및 부동산 전문 교육기관으로 교육청인가학원이다.
이곳의 수업 프로그램은 이론보다는 권리분석, 추천물건, 실전사례 위주의 강의가 진행되고 있다.
NPL부실채권(이하 NPL) 우량물건 현장조사 핵심노하우 및 인터넷사이트 활용기법, 예상낙찰가 분석방법 등을 공유하며 강의 중에는 NPL 진행물건 중 우량물건을 함께 검색하며 추천한다.
NPL은 금융회사의 3개월 이상 상환되지 않고 연체된 부실채권을 가리키는 말인데 금융기관에서 내놓은 부실채권 중에서 ‘숨은 보석’을 찾는 것이 바로 투자의 묘미다.
이제까지의 대다수 NPL 강의는 권리분석 위주로 이루어져왔다.
물론 권리분석이 중요하지만 이론과 실전의 간격을 좁히려면 실질적인 현장체험 실습이 필요하다.
이에 이론도 중요하지만 실제 경매 진행 중인 물건에 투자해 몸으로 배우는 과정을 더 중요하게 여기는 교육기관이 있다.
실전 사례를 통해 담보채권 취급 노하우, 법인저당권과 특수대부저당권의 고수익 전략, 유동화 물건과 특수대부저당권의 융합 등은 실전 노하우에서만 배울 수 있는 특별한 과정이 있는 기관이다.
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| 정철우 원장의 강의 모습이다.(사진제공=강남부동산아카데미) |
♦NPL은 블루오션
부실채권을 낙찰 받게 되면 모든 책임은 투자자가 져야하기 때문에 쉽게 달려들었다가는 낭패를 보기 십상이다.
NPL은 면밀한 사전검토가 필요하며 매수 전 권리분석부터 해야 하는 이유다.
오랫동안 투자자들에게 사랑받았던 부동산 경매 시장은 현재 어려움을 겪고 있는 반면 NPL은 떠오르는 시장으로 주목을 받고 있다.
낙찰 가능성이 일반 경매에 비해 높고 투자금 회수기간이 보다 짧으며, 양도소득세 면제 혜택이 있어서 조건이 유리하다.
NPL은 아직까지는 대중적이지 않기 때문에 블루오션으로 인정받고 있는데 지난해 7월 25일부터 대부업법이 개정 시행되며 개인투자자의 NPL의 직접 투자가 금지됐다.
개정된 법은 개인이 아닌 금융감독원이 인정한 등록업체만 투자할 수 있다고 명시하고 있다.
이에 정철우 원장은 “NPL 사설기관이 우후죽순 들어섰지만 이러한 법 개정으로 인해 알짜배기가 가려질 것으로 보고 있다. 본 학원은 지금까지 쌓아온 노하우를 통해 개정된 법에 맞춰 NPL을 교육하고 있다”라고 설명했다.
♦정철우 원장은
정철우 원장은 해당분야의 전문가로 유명한 부친 정재홍 前원장의 뜻을 이어 지난 2014년부터 본격적으로 강남부동산아카데미를 경영하고 있다.
오랜 기간 동안 보여준 실전 사례들은 고스란히 노하우와 경험이라는 자산이 되었고 이를 그대로 물려받았다.
정 원장은 부동산학과 경영학, 행정학 등을 전공했고 국내H은행에 입사해 리스크관리본부에서 일하며 이 분야와 관련된 경험을 두루 쌓아 실력을 다져온 진정한 전문가다.
이에 아시아뉴스통신이 젊은 CEO 정철우 원장을 만나 그의 성공노하우와 운영철학을 들어봤다.
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| 방송매체에 소개된 정철우 원장.(사진제공=강남부동산아카데미) |
Q. NPL이란?
A. NPL이란 Non Performing Loan의 약자다. 쉽게 말해 금융기관의 빌린 돈 가운데 3개월 이상 연체된 채권을 말한다. 많은 사람들이 집을 사거나 사업을 할 때 부족한 자금을 은행에서 빌린다. 하지만 3개월 이상 이자를 납부하지 못하면 그 채권은 NPL 부실채권이 되는 것이다. 쉽게 말해 은행에서 돈을 빌리고 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 3개월 이상 내지 못할 경우 부실채권으로 분류되는 것이다. 이럴 때 투자자들은 NPL을 사들인 뒤 물건을 경매에 넘겨 배당 받거나 낙찰 받는 방식으로 수익을 낸다. 저금리 시대에 개인 투자자들에게도 안정적인 투자처로 각광받고 있다. 소액 투자로 접근할 수 있다는 것이 장점이다. 명심해야 될 것은, NPL 투자도 위험성이 있다는 것을 알아야 한다. 유동화 회사, 자산 관리회사, 컨설팅 업체 등 전문가와 전문가 집단을 잘 만나야 한다.
Q. NPL 부실채권이 블루오션인 이유는
A. 최근 경매투자는 경쟁이 치열해지고 동시에 수익률 하향세를 보이고 있는데 반해 NPL 부실채권은 다른 상품에 비해 경쟁이 심하지 않고 매각대금에서 일정 기준에 따라 채권자들이 받을 돈을 법원에서 지급해주기 때문에 배당금 효과가 덧붙여진다. 또한 NPL 물건에 따라 수익모델이 다각화되어 있어 틈새시장 공략에 용이하다. 하지만 NPL 부실채권에 투자한다고 모두 수익을 올리는 것은 아니다. 현재 NPL 투자는 수차례 매각 단계를 거치게 되어 매각과 유동 과정이 활발하게 일어난다. 이에 손실을 줄이고 수익을 높이기 위해서는 NPL 부실채권의 기초부터 투자원리, 투자비법 등을 탄탄하게 배우는 것이 필요하다. 실전사례를 바탕으로 NPL 투자 비법과 노하우를 발견하고 스터디 등을 통해 직접 투자를 경험해보는 것도 중요하다.
Q. NPL 전문가는 얼마나 되는지
A. 아직까지는 생각보다 그렇게 많지 않다고 볼 수 있다. 하지만 자칭 전문가라고 하는 사람들이 여기저기서 부작용을 일으키고 있어서 문제가 되고 있다. NPL이 재테크가 된다고 하니 여기저기서 부실채권 전문가를 자처하는 세상이다. 투자자를 현혹하여 투자자금을 빼 돌리고 사기 치는 유사수신행위 범죄사건도 발생하고 있다. 처음에는 남의 일로 여기고 신경도 쓰지 않았지만 이런 일이 일어 날 때마다 나조차도 그런 사람으로 보일 수 있겠다는 생각이 들었다. 전문가라면 풍부한 실무경험과 지속적인 투자성과를 보여주는 것은 당연하지만 그런 전문가를 사칭하는 사람이 많아지면서 투자자들이 잘못된 길로 가는 걸 모른 체하고만 있을 수는 없었다. 여유를 갖고 천천히 해야 한다. 이것저것 모두 따져보고 투자해야 한다고 한없이 기다리는 전문가를 만나야 된다. 성급한 투자는 망하는 지름길임을 명심해야 한다. 부실채권은 금융회사가 존재하는 한 계속 생길 것이기 때문에 언제라도 원하는 때에 투자를 해야 손해 보지 않을 것이라는 걸 강조하고 싶다.
Q. 아카데미 운영 철학이 있다면
A. 이론으로만 말하지 않고 실전을 보여준다는 것을 우선으로 여기며 신뢰받는 교육기관으로 인정받는 것이다. NPL 부실채권을 낙찰 받게 되면 성공과 실패가 공존하게 되며 어떤 결과든 책임은 모두 자신에게 달려있다. 투자자들이 수익을 낼 수 있다는 성공의 유혹에 서두르다가 실패하지 않도록 하고, 오랜 기간 쌓아온 노하우와 성공 사례를 바탕으로 모두가 성공자가 될 수 있도록 하는 그런 신뢰받는 교육기관으로 남는 것이다.
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| 부친의 뜻을 이어 동종업계에서 획을 긋고 있는 정철우 원장.(사진제공=강남부동산아카데미) |
Q. 동종업계와 비교해 장점은 어떤 것인지
A. 하나은행 출신 현장 전문가의 직강이다. 부실채권 투자는 공부가 아니라 재테크다. 전문가의 경험 전수가 바로 투자자의 수익과 연결되어야 한다. 우리 학원과 연계된 금융회사는 금융위원회에 등록된 금융회사다. 부실채권 시장은 양수인 우위의 시장이 될 때도 있고 반대로 양동인 우위의 시장이 될 때도 있다. 양수인 우위의 시장은 1997년말 외환위기, 2007년말 금융위기 때다. 당시 양도인이 매각하려는 부실채권 물량은 급증한데 반해, 그것을 소화 할 수 있는 양수인이 부족했다. 양수인은 부실채권을 저렴하게 매입할 수 있었다. 이른바 론세일이다. 반면에 양도인 우위의 부실채권 시장은 양도인이 매각하려는 부실채권 물량은 적은데 양수인이 지나치게 많은 경우다. 이때는 양도인이 제 값을 받고 부실채권을 매각해도 서로 사겠다는 양수인이 줄을 선다. 이와 같이 시장상황은 그때그때 변화하여 매입할 수 있는 부실채권의 물량도 매입금액도 불안정하다. 강남부동산아카데미학원과 연계된 금융회사에서는 부실채권시장 상황 변화와 무관하게 안정적으로 부실채권을 제공하고 있다.
뿐만 아니라, 신용부실채권이 아니라 투자금 회수가 안정적인 담보부실채권만을 제공한다. 후순위 채권만으로는 투자금 회수가 불안정하기 때문에 다양한 방식으로 선순위 채권을 확보한다. 담보도 부동산 중 주택, 그중에서도 지방을 제외한 수도권 아파트를 대상으로 하며 저성장, 저출산, 고령화 추세 맞춤으로 중소형 평수의 아파트에 집중한다. 경매가 중지 될 수 있는 개인회생과 같은 돌발 상황에 처음부터 대비하는 것이다.
Q. 앞으로의 계획, 목표가 있다면
A. 현재 강남부동산아카데미의 원장이지만 더불어 여러 자회사를 둔 금융업체의 대표를 겸하고 있다. NPL분야의 새로운 투자기법에 대한 연구와 금융 분야와의 접목을 위해 캐피탈회사를 개업했다. 앞으로도 NPL전문가로써 직접 경험한 부실채권을 바탕으로 기존 NPL투자 방식과의 융합을 통해 새로운 투자기법을 쉼 없이 연구 개발할 것이다. 저금리 저성장 시대에서 부동산 및 금융투자를 원하는 사람들에게 새로운 투자방향을 제공할 것이고, 현재의 NPL투자방식 보다 나은 안정적 수익모델 완성하는 것이 NPL 전문가이면서 부동산 학자이기도 한 나의 소명이라 생각하고 있다.
개인 투자자들은 안심하고 투자 할 곳을 찾고 있고 확인되지 않은 소문만 무성한 실정이다. 지금은 인터넷 정보의 홍수 속에 살고 있지만 오히려 정보가 너무 많아서 문제가 되고 있다. 많은 정보보다는 하나라도 제대로 된 투자처를 아는 것이 더 중요하다. 우리는 부실채권 투자에 투자자로서가 아니라 주주로 참여하여 부실채권 투자를 보다 확산시킬 수 있는 기회를 꾸준히 만들어 가고 있다. 앞으로 경기 활성화에 일조하는 국가공인 부실채권공모펀드를 만들어 자금규모와 상관없이 안심하고 투자하여 지속적으로 고수익을 내게 하는 것을 목표로 하고 있다.
정철우 원장 profile
- 성균관대학교 동 경영대학원 IMBA
- 상명대학교 경영대학원 경영학 WM(재무설계)
- 상명대학교 일반대학원 부동산학
- 광운대학교 일반대학원 행정학
- NICE개인신용평가(CSS) 전문과정 수료
- 현) 강남부동산아카데미학원 원장
- 현) 제이캐피탈(주) 대표이사
- 현) 제이자산관리(주) 대표이사
- 현) 한국부동산미래가치연구소 책임연구원
- 현) 법무법인 선우 부동산 법률 고문
- 현) 부동산경매TV(네이버TV) 주임교수
- 현) 한국부동산신문 금융전문기자
- 전) 하나은행 리스크관리본부
- 네이버TV, 머니투데이, 한국경제TV, 매일경제TV,
부동산경매TV 외 다수 출연
수상
상명대학교 대학원장상(수석졸업), 우수논문상
조선일보 부동산(교육)부문 소비자 만족 브랜드 대상 1위
대표 논문
한국법원의 개인회생절차 개선방안 연구
(미국연방도산법, 일본 민사재생법 등 인용)
대표 저서
NPL 투자 노하우(LH 한국토지주택공사 연수원 교재)
(NPL 천만원으로 10억 따라잡기)
정철우 교수의 성공경매
진짜 NPL 이야기
