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| 자료사진.(사진제공=법무법인 청담) |
최근 대법원이 구분소유권의 대상이 되는 건물부분이 이용상 독립성을 갖추었는지 판단하는 방법 및 위 건물부분이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우 그러한 구분점포의 특성도 고려해야 한다는 판결을 내렸다.
이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말한다. 이와 관련해 재판부가 “이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 등을 고려하여 판단해야 한다”며 “특히 해당 건물부분이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려해야 한다”고 판시한 것.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2는 상가건물의 구분소유에 대해 “1동의 건물이 △구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외)일 것, △1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설(이하 ‘판매시설 등’)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것, △경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, △구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것 등 각 사안에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 ‘구분점포’)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있다.
법무법인 청담의 백승재 부동산변호사는 “1동의 건물에 대한 구분소유는 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약 시 분쟁을 야기하는 요소로 작용할 수 있는 부분”이라며 “해당 판례를 통해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 함을 확인할 수 있다”고 설명했다.
실제 원심에 따르면 원고들이 분양받은 이 사건 각 점포는 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추지 못하였고, 구조상 독립성 요건을 완화한 집합건물법 제1조의2, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 제1항의 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정 제1조, 제2조에 규정된 요건마저도 갖추지 못함을 인정, 이 사건 각 점포의 전용면적의 크기, 기둥 등의 구조, 향후 용도변경 가능성, 피고의 태도 등에 비추어 앞으로도 이 사건 각 점포가 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못할 것이므로 구분소유권의 객체가 될 수 없어 이 사건 각 분양계약은 무효라고 판단했다.
반면 대법원의 판단에 따르면 이 사건 각 점포가 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포인 점을 고려하면 이 사건 분양계약 이후에도 그 사용관계에 따라 집합건물법 제1조의2에 의하여 완화된 구조상 독립성이 인정될 여지가 충분하고, 이는 이 사건 상가의 현황을 알고서 분양계약을 체결한 원고들의 의사에도 부합한다. 이러한 사정에다가 집합건물법이 구조상 독립성을 완화하여 온 입법태도까지 보태어 보면, 원심이 드는 사정만으로 장차 구분건물에 필요한 점포의 경계표지나 건물번호표지를 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 보기 어렵다.
백 변호사는 “이 판례를 통해 집합건물의 구분소유권 객체 여부에 있어 비록 전용면적이 협소하기는 하지만 집합건물법 제1조의2에서 정한 구분점포라는 점을 고려할 때 효용가치가 없다고 단정하기도 어렵고 달리 이용상 독립성을 인정하지 않는 것은 아님을 알 수 있다”며 “따라서 집합건물소송에 있어 정확한 권리구분을 위해서는 법률적 조력 활용을 통해 주장을 뒷받침할 충분한 효용가치의 입증이 필요함을 알아두길 권한다”고 조언했다.
한편 정부는 오는 3월 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정안을 법제처에 제출할 방침이다. 이 개정안에는 ▲구분점포 활성화를 위해 소규모 집합건물에서도 구분점포의 성립이 가능토록 함 ▲관리단 운영의 투명성과 효율성 제고를 위해 회계장부 작성, 회계감사 및 임시관리인 제도 신설, 관리단집회 의결정족수 완화 등 ▲리모델링에 관한 규정 신설, 분쟁조정위원회 권한 강화 등의 내용이 담긴다.
