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[인터뷰] 김용회 부동산경매 전문가의 투자의 정석

[서울=아시아뉴스통신] 박주일기자 송고시간 2021-05-24 21:46

김용회 부동산경매 전문가./아시아뉴스통신 DB

[아시아뉴스통신=정정호, 박주일 기자] 

◆ ㈜자산관리케이대부는 어떤 회사입니까? 소개 부탁드립니다   

㈜자산관리케이대부는 NPL(Non Performing Loan) 즉, 부실화된 담보부 채권을 매입하는 업무를 합니다. 모든 NPL대부법인이 저희와 같은 시스템을 가지고 있는 것은 아닙니다만 저희는 부실화된 채권의 매입과 함께 부동산의 가치를 원복시키는 업무를 하고 있습니다.

그리고 저희는 금융감독위원회의 감시아래 합법적인 업무수행을 하고 있으며 부동산 매입과 분양, 매매 등 다수의 이력 또한 보유하고 있습니다.

◆ 금융쪽 업무인가요? 어려운데 자세히 설명 부탁드릴께요

맞습니다. NPL은 금융 기법이고 무담보부 채권과 담보부 채권이 있는데, 우리는 담보부 채권 즉, 투자할 때 가장 중요시되는 은행에서 건물을 저당잡고 돈을 빌려준 근저당 채권을 매입하는 것입니다. 간단히 말해서 근저당권을 매입한다고 생각하시면 됩니다.

근저당을 매입한다는 것은 저희가 금융권 즉, 은행의 지위를 그대로 물려 받는다고 생각하시면 됩니다. 무담보부 채권이라면 ‘신용카드’, ‘신용대출’ 등 담보가 없이 발생한 채무를 말하며 안전성에서 극명하게 차이가 난다고 생각하시면 됩니다.

◆ 대부라 하면 보통 인식들이 좋지 않습니다. 대표님께서도 처음 접하셨을 때 같은 느낌을 받으셨을거라 생각하는데요?

네. 법이 재정되기전 불법 대부업체들의 난립과 과도한 대출이율 등 사건들이 많았고, 불법추심행위 등 채무자(돈을 빌린 사람)들을 괴롭히면서 상환을 시킨 경우가 많았기 때문에 서민들의 인식이 좋지 않았고 현재 또한 그러한 업체들이 난립하고 있습니다.

그렇기 때문에 요즘엔 채권자보단 채무자를 위한 법 제정이 강화되고 있고 법정 이자율이 줄어들면서 업계에서 보자면 대부업들이 점점 힘들어지고 있다고 보시면 됩니다.

◆고정관념을 깬다는 것은 쉽지 않은데요, 대표님은 이전에 어떤 경험을 하셨기에 그럼에도 불구하고 NPL대부업을 하시게 되었습니까?

부동산 중개, 교환, 임대로 시작해서 경매 컨설팅, 더 저렴하게 부동산을 구매할 방법이 없을까 하다가 NPL까지 접하게 되었습니다.

다양한 NPL대부법인이 존재하지만 저희와 같은 시스템으로 부동산의 출구전략까지 제대로 만들어 놓고 진행하는 업체가 흔치 않다고 보셔도 됩니다.

저희는 이런 강점이 있기 때문에 분명히 가능한 사업 영업이라 판단했고, 흔히 말하는 블루오션의 영역에 있다고 확신했습니다. 사실, NPL을 전문적으로 하는 업체를 스타트업으로 시작해서 크게 키워본 경험도 있었고, 그때는 책임자가 아닌 관리자의 형태였기 때문에 여러 불협화음으로 나오게 되었지만 그때의 경험이 현재 사업을 진행하는데 더 확신을 가지게된 계기라고 보셔도 됩니다.

◆ 공인중개사사무소에서도 경매 컨설팅을 진행하고 있고, 경매 컨설팅만 전문으로 하는 업체들도 많습니다. 요즘처럼 부동산 경매 시장 열기가 뜨겁다면 경매 컨설팅으로도 충분하지 않을까요?

경매 컨설팅으로는 사업을 오랫동안 지속할 수가 없습니다. 투자자들도 바보가 아닙니다. 컨설팅 업체를 통해 정보만 습득하고 본인이 직접 움직이는 경우가 꽤 많습니다. 저 또한 그렇게 당한 경험도 있구요. 여기에서 왜 경매 컨설팅 업체들이 ‘플랫폼’을 만들어서 진행되는 경매 물건의 분석 자료를 올리는지가 나옵니다.

혹시 기자님은 그런 경매 ‘플랫폼’에 가입해 본적이 있으신가요? ‘플랫폼’에 업로드 되는 자료들이 무료로 제공되던가요? 아닙니다. 대다수는 연회비를 지불하고 가입해야 볼 수 있는 자료들입니다.

만약 경매 컨설팅으로만 많은 수익을 창출 할 수 있고, 본 업무가 바쁘다면 그렇게 하겠습니까? 물론 회사가 커 나가기 위한 마케팅이라 볼 수도 있고, 그 ‘플랫폼’에 의존하는 경매 참여인들도 많은 것이 사실입니다. 저 또한 그러한 플랫폼을 많이 활용하기 때문입니다.

하지만 ‘NPL’을 안다면 서두에 말씀드린 리스크를 최소화 할 수 있으면서 ‘경매만’ 하시는 분들이 절대 ‘NPL’을 하는 업체들에게 이기지 못하게 됩니다. 경매 컨설팅만으로는 사업성이 충분하지 않습니다.

◆ 그렇다 하더라도 경매를 전문적으로 하시는 분들 중에 특수물건 즉, 유치권, 법정지상권, 지분권 등에 들어가시는 분들은 NPL로 진행하는 것과 별반 차이가 없을 거라 생각되는 됩니다만?

일단 일반적으로 권리분석이 수월한 경매물건 보다는 말씀하신 특수물건의 권리분석이 확실하신 분들은 많은 수익을 창출하는 것은 사실입니다. 말씀하신 특수물건이 아니라도 분묘기지권, 대항력 있다고 보여지는 임차인만 파고 들어서 파훼하여 큰 수익을 내시는 분들도 있습니다.

하지만 그러한 분들 또한 NPL을 전문으로 하는 저희 같은 업체하고는 경쟁 상대가 안됩니다. 물론 단서는 있습니다. 부동산의 출구전략을 보는 눈과 말씀하신 법적 검토를 통한 권리분석이 잘 되어야 한다는 것입니다.

◆대표님이 가지고 계신 확신이 저에게도 느껴집니다. NPL만의 장점이란게 있을까요?

다시 말씀드리지만 경매 컨설팅엔 한계가 있습니다. 그리고 정말 좋은 위치의 경매 물건은 저희 선에서 끝난다고 해도 과언이 아닙니다. 부동산을 하는 사람들은 투자를 해서 큰 수익을 내는 것이 목표입니다. 그렇다면 싸게 사올 수 있는 사람이 최고입니다.

경매를 하는 사람들도 NPL이란걸 알아야 합니다. 다만, 금융과 부동산의 결합이기 때문에 많은 공부와 실무 경험이 필요하고 이 외에도 경매컨설팅을 하시는 분들이 알아야 할 많은 권리분석시 필요한 정보들에 대한 부분도 알아낼 수 있습니다.

◆ 그럼 NPL로 진행하여 수익을 본 사례에 대해 예를 들어주실 수 있을까요?

굉장히 많습니다. NPL을 한다고 해서 무조건 채권 매입만 하는 것이 아닙니다. NPL을 진행하는 것도 수 많은 기법이 필요합니다. 1,2년 한다고 해서 모든 것을 통달하는 것은 아닙니다.

사실 그 기법이나 진행했던 물건들의 권리분석부터 진행사항을 글로 표현하자면 책 한권으로도 부족합니다. 저희가 진행했던 물건들 또한 근저당권부 채권 매입만 진행한 것이 아니라 그 외에 여러 기법을 통해 많은 수익을 창출 할 수 있게끔 진행을 했습니다.

실제로 많은 수익을 본 사례들이 있지만 본 인터뷰에서 말씀드리기엔 조심스럽긴 합니다. 일반인들이 접하기엔 수익률이 너무 크기 때문입니다.

◆ 그럼 그 자료들을 볼 수 있는 방법이 있습니까?

매주 정기적으로 등기부등본과 경매 타경을 통한 근거자료를 가지고 세미나를 진행하고 있습니다. 하지만 처리할 일도 많고 의뢰가 많이 들어오다 보니 가끔 넘어가는 경우도 생기긴 합니다. 저희가 진행하는 세미나에 참석하시면 관련 자료들을 전부 보실수가 있습니다. 부동산이 좋은 점은 증거 자료가 남기 때문입니다.

◆ 끝으로 하시고 싶은 말씀이 있으신가요?

20년 이상 부동산 업계에 몸 담으면서 다양한 경험을 해봤습니다. 당연히 경매 컨설팅도 진행해 봤고, 지인과 함께 NPL진행을 하여 큰 수익이 났지만 그 사람이 수익배분을 하지 않고 잠수를 탄 경우도 있었습니다.

예상보다 수익이 적은 경우는 있어도 단 한 건도 손실이 난적은 없습니다. 그만큼 안전한 투자라는 것입니다.

하지만 NPL이 어렵다는 인식도 많을 뿐더러 쉽게 접하지 못한 상품이기 때문에 일반인들이 쉽게 접하진 못합니다. 당연합니다. 공인중개사, 대출을 내주는 금융권 종사자, 경매 컨설팅을 하는 분들 등 비슷한 업계에 종사하셔도 모르시는 분들이 태반입니다.

지금이야 NPL관련된 책들도 많이 나오다보니 인식이 어느정도 개선이 되었다지만 제가 시작했던 초창기에는 사기꾼이란 얘기도 많이 들었었습니다. 투자를 하고 계시고, 앞으로 할 계획을 가지고 계신 분들은 꼭 이 점을 명심하셨으면 좋겠습니다.

어떤 투자든 내 투자금에 대한 안전책이 동반되어야 하고, 아무 지식이 없는 묻지마 투자는 당장 수익을 본다 하더라도 후에 모든 투자금과 수익금을 날릴 수 있기 때문에 공부는 필수적으로 동반되어야 한다는 것입니다.

pji2498@naver.com

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