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| 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사 |
상가임차인 J씨는 2012년 8월부터 서울시 송파구 인근 상가건물을 임차해 의류 판매점을 운영했는데, 2014년 8월경 해당 상가는 K에게 매매됐다. 상가를 매수한 건물주 K는 2015년경부터 재건축을 해야 한다는 이유로 J씨와의 임대차계약을 해지하겠다고 통보했고, 2016년 6월경에는 명도소송을 제기했는데, J씨는 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권을 행사함으로써 해당 임대차계약을 2017년 8월경(5년 만료 시점)까지 유지할 수 있었다. 그러나 당시 상가임대차 법은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 5년만 보장하고 있었기 때문에, J씨는 상임법 상 권리금보호 규정에 따라 권리금을 회수하기로 하고, 상가임대차보호법 제10조의4 ‘권리금 회수기회 보호’ 조항에서 요구하는 바에 따라 신규임차인과 권리금 양도양수 계약(권리금계약)을 체결한 뒤, 건물주 K에게 신규임차인을 주선하며, 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요청했다. 그러나 건물주 K는 재건축 계획이 있다는 이유로 신규임차인과의 계약을 거부했고, 이에 J씨와 신규임차인 간 권리금 계약은 파기되고 말았다. 이에 J씨는 2017년 7월경 건물주를 상대로 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 제기했다.
2018년 12월 21일 서울동부지방법원은 J씨에게 권리금소송 승소 판결을 선고하며, 권리금손해를 인정했다. 담당재판부는 “전체 임대차기간이 5년을 경과한 것과는 무관하게 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하며, 계약 당시 구체적으로 재건축 계획을 고지하지 않았으므로 임차인의 권리금회수를 방해하는 정당한 사유가 되지 않는다. 피고(건물주)는 원고(임차인 J씨)에게 약 6,900만원을 배상하라”고 판시했다.
J씨의 법률대리인을 맡았던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 김재윤 변호사는 “상가임대차보호법은 강행규정으로써 법에 위반되고, 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없으므로 ‘권리금 포기약정’, ‘계약갱신요구권 포기 약정’ 등은 기본적으로는 무효를 주장할 수 있다”고 하며, “건물주가 상가 재건축을 사유로 임차인이 계약갱신요구 가능한 10년 내(구 법 적용대상은 5년) 계약 해지 및 명도를 요구하거나, 권리금회수를 방해하는 경우, 계약 체결 당시 구체적인 철거 또는 재건축 계획을 고지 받지 않았던 임차인은 상임법의 보호를 받을 수 있다. 다만, 상가임차인의 경우 사건 처리 과정해서 법률요건 미비, 증거부족, 잘못된 법률주장 등으로 패소하는 경우가 많은 만큼 분쟁 초기부터 철저히 대비하기 바란다”고 당부했다.
