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| ▲김국진 변호사 (사진제공 : 법무법인 제하) |
이 계약갱신요구권은 임대인의 일방적인 계약 파기에 임차인에게 발생할 손해를 예방하는 것과 동시에 임차인의 권리를 보호하는 기능의 제도이다.
이에 대한 설명으로 법무법인 제하의 김국진 변호사는 “현행법은 도달주의를 근간으로 의사표시가 일정 기간 만료일까지 상대에게 도달해야 적법하게 효력이 발생하는 것으로 본다. 그렇기 때문에 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전, 법이 규정하고 있는 기간 즉 6개월 전부터 1개월 전에 계약갱신에 대한 의사표시를 임대인에게 도달할 수 있도록 해야 계약 갱신 요구권의 효력을 발생시킬 수 있다”고 설명했다.
이러한 임차인의 계약갱신요구권에 임대인은 계약갱신거절권을 행사할 수 있다. 임대인으로서 계약갱신거절권을 행사하는 항목은 임차인이 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 부정한 방법으로 건물을 임차한 경우, 합의를 통해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등 임차인이 계약갱신을 요구하는데 거절하는 법적 규정이 마련되어 있다. 이와 같이 규정된 사항에 따라서만 거절이 가능하며 그 외에는 요구권을 받아들여야 한다. 그렇다면 임차인의 계약갱신거절권은 어떤 상황일까.
서울 번화가에 자리한 건물주인 A는 B와 보증금 5천만 원, 월임대료 4백만 원으로 임대차 계약을 체결했다. 계약기간은 1년으로 계약서에는 임대인 또는 임차인이 계약기간 만료 3개월 전까지 계약의 종결이나 조건 변경에 관한 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 현 임대차 계약과 동일하게 1년 더 연장을 한 것으로 간주한다는 것과 임차인이 서면으로 해지 통보를 한 날로부터 3개월 되는 때를 계약 종료일로 본다는 특약 조항을 마련했다.
그러나 시간이 지나 계약 종료일 한 달 전, B는 A에게 자신이 폐업을 하게 되어 더 이상 계약을 이어나갈 수 없기 때문에 계약을 종료하고 보증금 반환을 청구한다는 서면 통지를 하였고 이에 A는 계약서에 특정하게 특약사항으로 기재했던 내용처럼 3개월 전이 아닌 한 달 밖에 안 남은 시점에 이러한 통지는 불합리하다고 맞선 것.
또한 A는 이에 따라 계약 해제 통지 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생하기 때문에 그때까지의 비용을 공제하고 난 후의 금액만을 보증금으로 주겠다며, A가 주장하는 해지시점까지의 차임과 미납전기요금 같은 비용을 반환해야할 보증금에서 공제한 뒤 나머지 보증금만을 법원에 변제공탁했다. 이러한 A의 처신에 납득할 수 없었던 B는 A가 공제한 금액이 부당이득이라며 부당이득금 반환 소송을 제기했다.
이 사안에서 핵심이 된 것은 바로 ‘임차인의 계약갱신거절권’이었다. 실제 1심은 계약갱신거절권을 인정하여 B의 손을 들어줬지만 2심에서는 특약을 별도로 기재한 경우에만 계약갱신거절권이 인정이 된다는 취지로 판시하며 1심 판결을 취소했다. 이어 마지막 대법에서는 이러한 계약갱신거절권은 아무 규정을 두고 있지 않다고 잘라 말하며 B 상고를 기각했고 2심판결을 확정했다.
이에 김국진 변호사는 “임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 계약갱신의 거절 의사를 통지하면 계약상 약정한 임대차 종료일에 계약이 종료되는 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법에는 임차인의 계약갱신거절권에 관한 명문의 규정이 없다”며 “만일 계약이 갱신되고 나서 임차인이 임대차 계약을 종료하고 싶다면 임차인은 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있지만 이 또한 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생하기 때문에 계약 갱신 없이 최초 임대차 계약상 약정한 만료일에 임차인이 계약을 종료시키고 싶다면, 임대차 계약서 특약 사항에 임차인의 계약갱신 거절에 관한 사항을 반드시 미리 기재해야만 계약갱신거절권을 행사할 수 있다. 임차인의 계약갱신거절권에 관한 입법적 보완이 필요하다”고 설명했다.
하지만 아직까지 임차인의 계약 갱신 거절권에 관하여 뚜렷한 방향성이 제기된 바는 없다. 이에 따라 울며 겨자 먹기로 차임 및 공과금을 공제한 나머지 보증금을 받는 임차인들의 상황은 여전하다.
김 변호사는 “가장 최선의 방법은 임대인과 원만한 합의를 통해 계약을 종결하는 것이다. 하지만 그렇지 않아 법적 분쟁에 이르게 된 경우에는 사안에 따른 적합한 대응 전략의 유무가 재판의 결과를 좌우하게 된다. 그렇기 때문에 가급적 이에 관해 능통한 변호사의 조력을 받아 임하는 것이 원만하게 사건을 해결하는 방법이 될 수 있다”고 조언했다.
한편 법무법인 제하의 김국진 변호사는 서울남부지방법원 국선변호인, 민사조정위원으로 역임했으며 현재 홍익대학교 특강교수, 법무연수원 외래교수, 법무법인 제하의 구성원 변호사로서 이러한 상가임대차와 관련한 임대인과 임차인의 법적 분쟁에 각 의뢰인이 필요로 하는 적재적소의 법률 대응 전략을 수립하는 등 차별화된 법률 서비스를 제공하고 있다.
