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수도권 부동산 시장의 온기가 경기 남부 반도체 벨트를 중심으로 급격히 확산되면서 정부가 강력한 규제책을 빼 들 조짐을 보이고 있다.
23일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 경기 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구 등 비규제지역 3곳이 최근 3개월간 가파른 집값 상승세를 기록하며 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 위한 필수 정량 요건을 연속으로 충족한 것으로 전해졌다.
이들 지역은 삼성전자·SK하이닉스의 대규모 반도체 투자 수혜와 더불어 교통 인프라 개선 기대감이 맞물려 고소득 실수요와 투자 목적의 갭투자 수요가 동시에 유입되는 양상으로 분석된다.
가장 가파른 과열 양상을 보이는 곳은 올해 2월 화성시가 행정구역을 개편하며 새롭게 출범한 동탄구다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 동탄구 아파트 매매가격은 한 주 만에 1.98% 급등하며 전국 최고 상승률을 기록했다. 4월 이후 3개월간의 집값 상승률은 같은 기간 경기도 물가상승률(1.2%)의 1.5배를 훌쩍 뛰어넘는 3.85%를 기록했다.
과거에는 화성시 전체를 기준으로 규제지역을 묶어야 해 동탄신도시만 타깃으로 삼기 어려웠으나, 동탄구가 독립된 행정구로 분리되면서 국토부가 해당 과열 지역만 정밀 타격하는 ‘핀셋 규제’ 카드를 두고 깊은 고심에 빠지게 됐다. 구리시(최근 3개월 3.53% 상승)와 용인 기흥구(2.57% 상승) 역시 경기도 전체 평균 아파트값 상승률(1.79%)을 최대 2~3배가량 웃돌며 동반 규제 사정권에 들어왔다.
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 지정될 경우 청약·대출·세제 전반에 걸쳐 강화된 규제가 적용된다. 우선 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소되며, 유주택자의 신규 주택담보대출은 원천적으로 제한된다. 세제 역시 다주택자를 대상으로 취득세와 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제 혜택이 배제되는 등 강화된 과세 기준이 적용된다.
다만 대출이나 세제를 조이는 일반적인 규제지역 지정과 달리, 거래 자체를 묶는 토지거래허가구역은 정부가 단독으로 결정할 수 없어 지자체와의 협의가 필수적이다.
현행법상 국토부는 대규모 정부 사업지 인근 등 예외적인 상황을 제외하고는 원칙적으로 단일 시·도 내의 토지거래허가구역을 직접 지정할 권한이 없다. 경기도 내 특정 시·구 단위의 토허구역 지정 권한은 경기도지사가 쥐고 있기 때문이다.
결국 당장 눈앞에 닥친 경기 남부의 과열을 진화하기 위해서는 현행 체제 틀 안에서 정부와 경기도 간의 긴밀한 조율이 먼저 이뤄져야 하는 구조다. 부동산업계와 관가 등 시장 일각에서는 이르면 이달 정부가 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 동탄·구리·기흥 등에 대한 규제지역 지정과 토지거래허가구역 확대 여부를 본격적으로 논의할 것으로 보고 있다.
시장에서는 정부의 규제 예고가 오히려 단기 과열을 부추기는 역효과를 내고 있다는 지적도 나온다. 규제지역 지정이 가시화되자 대출 한도가 줄어들기 전 계약을 마치려는 이른바 ‘막차 타기’ 매수세가 몰리며 신고가 경신이 이어지고 있기 때문이다.
전문가들은 규제가 현실화될 경우 급격한 투자심리 위축으로 매매 시장은 진정될 수 있으나, 반대로 전세 시장으로 불똥이 튈 수 있다고 경고한다.
실제로 동탄구의 최근 3개월간 전셋값 상승률은 4.26%로 매매가 상승률을 앞지르고 있다. 기흥구(3.26%)와 구리시(2.33%)도 전세 품귀 현상이 심화되는 추세다.
과열 진화라는 단기적 목표에 치중한 삼중 규제가 자칫 서민 임대차 시장의 불안을 더욱 자극하는 '규제의 역설'로 이어질 수 있는 만큼, 향후 개최될 주정심에서는 정교한 정성적 평가와 더불어 실질적인 매물 유도 보완책이 반드시 병행되어야 할 것으로 보인다.
[아시아뉴스통신=양종식 기자]
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